Mieszkanie prywatne a środki trwałe – ogólne informacje

Odsetki od kredytu hipotecznego

Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego prywatnie na zakup mieszkania, w którym prowadzimy firmę można zaliczyć do kosztów. Wydatki te stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanej do prowadzenia działalności. Warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów odsetek od kredytu jest istnienie związku przyczynowo-skutkowego między zaciągniętym kredytem, a przychodem z działalności gospodarczej.

Należy zaznaczyć, że bezpośrednio w kosztach mogą znaleźć się wyłącznie te odsetki, które zostały zapłacone już po przekazaniu lokalu bądź jego części do użytkowania w działalności. Jeżeli chcemy zaliczyć w koszty odsetki zapłacone przed tą datą, to część mieszkania, którą wykorzystujemy w działalności możemy wprowadzić do środków trwałych działalności i będą one powiększały wartość początkową środka trwałego.

Mieszkanie do środków trwałych wprowadzamy w serwisie przez zakładkę Majątek ➡ Rejestr środków trwałych ➡ Dodaj ➡ Dodanie środka trwałego. W koszty oprócz bieżących odsetek zaliczony zostanie odpis amortyzacyjny.

Powierzchnia mieszkania wykorzystana na działalność gospodarczą powinna być zgłoszona w urzędzie miasta lub gminy dla celów ustalenia podatku od nieruchomości.

Jak ustalić, czy lokal był używany

Budynki, budowle, lokale uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane przez okres co najmniej 60 miesięcy. Ustawa nie określa sposobu wykazania, że budynek bądź lokal był wykorzystywany przed nabyciem co najmniej przez okres 60 miesięcy, należy więc kierować się racjonalizmem. Niemniej jednak podatnik powinien próbować uzyskać dowody potwierdzające wykorzystanie budynku, czy lokalu przez poprzednich właścicieli.

Do ewidencji środków trwałych wprowadza się lokal wraz z przypisaną mu częścią gruntu, gdyż na tym gruncie posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal. W myśl przepisów podatkowych grunty nie podlegają amortyzacji.

Jak ustalić wartość początkową mieszkania

Wartość początkową mieszkania ustalamy na podstawie ceny nabycia łącznie z dodatkowymi kosztami poniesionymi w związku z zakupem lokalu. Są to m.in.:

• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• niepodlegający odliczeniu VAT,
• podatek od ustanowienia hipoteki – w przypadku zakupu lokalu na kredyt zabezpieczony hipoteką,
• taksa notarialna – opłata związana z korzystaniem z usług notariusza; wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania,
• opłata za sporządzenie wypisu z akt notarialnych,
• opłata za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej,
• opłata sądowa związana z wpisami w księgach,
• koszty pośrednictwa – prowizja waha się od 1-3% ceny lokalu i jest uzależniona od zakresu usług świadczonych przez pośrednika,
• koszty kredytu – w przypadku zakupu lokalu na kredyt ponosi się opłaty w postaci:
• odsetek z tytułu oprocentowania kredytu,
• prowizji za uruchomienie kredytu, płatnej z góry,
• kosztów ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia,
• opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu,
• ubezpieczenia lokalu od ognia i zdarzeń losowych – w przypadku gdy bank zażąda takiego ubezpieczenia,
• koszty rzeczoznawcy – za dokonanie wyceny postępów prac w trakcie budowy lub w celu ustanowienia hipoteki.

Jeżeli z różnych względów nie można ustalić ceny nabycia mieszkania, wówczas za wartość początkową można przyjąć kwotę wynikającą z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę lub ustaloną w oparciu o obowiązującą cenę rynkową. Cena rynkowa stanowi też podstawę ustalenia wartości początkowej mieszkania nabytego nieodpłatnie (otrzymanego w formie darowizny, w spadku lub w inny nieodpłatny sposób).

Po wprowadzeniu lokalu do środków trwałych należy ustalić metodę i stawkę amortyzacji. Stawka amortyzacyjna określona jest w Wykazie stawek amortyzacyjnych.

Stawka amortyzacyjna indywidualna może być zastosowana tylko do mieszkań używanych lub ulepszonych wprowadzonych po raz pierwszy do ewidencji. Maksymalną stawką dla tych lokali może być 10%.

Metody amortyzacji mieszkania

1. Metoda uproszczona – stanowi ją iloczyn metrów kwadratowych powierzchni, w naszym przypadku część mieszkania przeznaczonej pod działalność gospodarczą i kwoty 988 zł.
2. Ustalenie wartości początkowej od ceny nabycia nieruchomości powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania.
3. Ustalanie wartości początkowej nieruchomości po koszcie wytworzenia.

Nieruchomości mieszkalne amortyzujemy metodą liniową.

Jeżeli lokal mieszkalny jest w całości wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności, to zmianie ulega funkcja tego lokalu posiadającego pierwotnie charakter mieszkalny na użytkowy, co powoduje, że możemy zastosować wyższą stawkę amortyzacji dla lokali niemieszkalnych.

Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest wartością niematerialną i prawną. Nie ma możliwości wpisania takiego mieszkania w serwisie do wartości niematerialnych i prawnych, wpisujemy więc do środków trwałych.